都市再開発、賛成?反対?

西新宿三丁目再開発

西新宿三丁目再開発

東京には計画が発表され、その後一向に先に進まない都市伝説化しているプロジェクトがいくつかありますが、その最大規模のものが西新宿三丁目再開発。いわゆる「西新宿三丁目西地区市街地再開発」です。「西新宿三丁目再開発」は、東京都新宿区西新宿三丁目における大規模な再開発計画です。都市再生特別措置法の緊急整備地域及び特別地区に指定されています。西新宿三丁目西地区市街地再開発は、「新宿パークタワー」と「東京オペラシティ」の中間に位置する「西新宿三丁目西地区」の区域面積85,740㎡を再開発するプロジェクトです。西新宿三丁目再開発が最初に発表された時には、地上77階、高さ338mの日本一高い超高層オフィスビル、地上62階、高さ255mの超高層住宅棟を2棟、地上47階、高さ200mの超高層住宅棟の合計4棟を建設するという夢のようなプロジェクトでした。あまりに範囲が広いので、地権者の数も多く調整が難航しており、区域内には我慢しきれず建て替えられるビルもあります。

西新宿三丁目再開発/近況

『西新宿三丁目再開発』は最近は話題になる事もなく私は計画自体が完全に消えてしまったと思っていましたが、7月4日付の「建設通信新聞」のネット版を見ると久しぶりに「西新宿三丁目再開発」の記事が載っていました。西新宿三丁目再開発の計画自体は消えてはいなかったようです。「西新宿三丁目西地区市街地再開発準備組合」は、事業推進協力者に「野村不動産、東京建物、住友商事、首都圏不燃建築公社」の4者を新たに選定し、市街地再開発事業の都市計画決定に向けた手続きを進めているそうです。従来の構想を白紙に戻し、より実現性の高い計画を検討しているそうで、現時点では高層住宅2棟を建設し、低層部に商業機能を盛り込むようです。総延床面積約30万㎡と大幅に縮小される見込みです。順調に進めば2014年度または2015年度の都市計画決定、その1年後の本組合設立を見込んでいるようです。今までの経緯もあるので、西新宿三丁目再開発がこのまま順調に進むとは到底思えませんが、楽しみなプロジェクトとして西新宿三丁目再開発の経過を気長に待ちたいと思います。

西新宿三丁目再開発/概要

西新宿三丁目再開発は、当初の計画通りに実現すれば、東オフィス棟は現状日本最高層の横浜ランドマークタワー (296m) を42mと大きく引き離して日本最高のビルとなり、また北住宅棟・南住宅棟も、東京都内においては、2007年(平成19年)3月30日に開業した東京ミッドタウンに次いで2位を占めるなど大規模な再開発であり、東京スカイツリーと共に、高さの点で中国や東南アジアの諸都市などに大きく水をあけられた状態である東京の超高層ビル界に新たな風を吹き込むものとして期待されています。ただ、残念ながら西新宿三丁目再開発は、2000年(平成12年)に計画が発表され、2007年(平成19年)着工、2010年(平成22年)竣工の予定とされました。しかし、2007年(平成19年)11月には、2011年度着工、2014年度1期工事竣工、2018年度全体竣工を目指すと報道されていますが、用地買収も進まずその実現の目処は立っていません。

西新宿三丁目再開発/着工

西新宿三丁目再開発は、現在でも、着工の目処は全く立っていません。メディアでは、あまりにも多い計画地の地権者達との調整の難航が指摘されている西新宿三丁目再開発ですが、今後は一体どうなるのでしょうか??

西新宿三丁目再開発/対象

京王新線の新宿駅と初台駅の間(西参道口交差点付近)に新しく駅を設け、直結させ、新宿駅からの地下街を延伸する計画もあるのが西新宿三丁目再開発です。西新宿三丁目再開発の対象となるのは、新宿パークタワーと東京オペラシティの中間に位置する甲州街道、山手通り、水道通り、十二社通りに囲まれた85,740m2の木造密集地帯です。両ビルとはデッキで結び、周囲と一体化した実現を目指しているそうです。

西新宿三丁目再開発/計画されている超高層ビル

西新宿三丁目再開発で計画されている超高層ビルは下記の通りです。

西新宿三丁目再開発/都市再開発法

日本では都市再開発法に基づく事業(都市計画事業)を一般に法定再開発と呼び、一定の要件を満たした場合、国の補助金などの助成が行われます。市街地再開発事業を行うため「都市再開発法」があり、第1種及び第2種市街地再開発事業について規定しています。

西新宿三丁目再開発/都市開発の手法

大正時代から耕地整理法(1909年)による農地の耕地整理やこれを準用した都市の区画整理が都市開発の手法として行われてきました。戦後に土地区画整理法(1954年)ができて土地区画整理事業による再開発が進められてきた。しかし、狭小な敷地に権利者(土地所有・借地・借家など)が多数存在している地価の高い都市市街地においては、土地の増価や減歩を行う土地区画整理事業を進めるのは困難であり、また土地を整理するだけの制度のために建築物の整備が伴わない問題がありました。そこで、都市施設整備とあわせて、建築敷地を集約して中高層共同ビルを建設し、その床に関係権利者が権利を移して入居できるように法的支援する制度として、「防災建築街区促進法」(1961年)と「市街地改造法」(1961年)を制定しました。後にこれらをひとつにまとめて「都市再開発法」(1969年)を制定し、都市計画事業として市街地再開発事業を行うようにしました。都市部の再開発事業は、この市街地再開発事業(法定再開発ともいう)が多く、土地区画整理事業と組み合わせる合併施行の事例もあります。

西新宿三丁目再開発/市街地再開発事業【都市再開発法第2条に定める定義】

市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、都市計画法(昭和43年法律第100号)及びこの法律(第7章を除く)で定めるところに従つて行われる建築物及び建築敷地の整備並びに公共施設の整備に関する事業並びにこれに附帯する事業をいい、第3章の規定により行われる第1種市街地再開発事業と第4章の規定により行われる第2種市街地再開発事業とに区分されます。

「都市再開発方針」
都市計画法に基づく「市街化区域の整備、開発又は保全の方針」の一部として定められていましたが、2000年の法改正により、独立した都市計画になりました(都市計画法第7条の2、都市再開発法第2条の3)。この方針は、都道府県が既成市街地の中で再開発の必要があると認めた区域について再開発促進地区などを示すものです。「方針」なので、具体的な権利制限は伴いません。
「再開発等促進区」
一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備を実施すべき区域として、地区計画により建築物の用途、容積率等の制限などを定めています。なお、かつて「再開発地区計画」という制度があったが、2002年の都市計画法改正により「再開発等促進区」に再編されました。市街地再開発は、市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、都市計画法及び都市再開発法で定めるところに従って行われる建築物及び建築敷地の整備並びに公共施設の整備に関する事業並びにこれに附帯する事業をいいます。鉄道駅の周辺で駅前広場を造るとともに商業ビル等を建設する駅前再開発や、都市部で狭い道路に面して低層の建物が密集している地域などで共同化ビルを建設する事業が典型的なものです。

第1種・第2種の違い

第1種市街地再開発事業(権利変換方式)
中高層の施設建築物(いわゆる再開発ビル)を建設し、再開発の区域内の土地・建物等の権利者は、再開発事業前のそれらの権利の額に対応する再開発ビルの床(権利床)及びそれに対応する土地持分を、事業者から取得します。これを権利変換といいます。権利変換を希望しない者は事業者から権利額に相当する金銭等を受け取ります。権利床に加えて余分の床(保留床)を建設し、これを売却することによって事業費を調達する方法が通常とられています。
第2種市街地再開発事業(用地買収方式)
再開発区域内の土地建物を、再開発事業者がいったん買い取って、事業後に入居希望者に再配分する手法。保留床を売却し事業費をまかなう手法は第1種と同じ。区域内の土地建物の権利者のうち希望する者には、買い取る代わりに施設建築物の床を提供します。第2種は防災上などで緊急性の高い事業について認められます。公共団体が実施するもので、個人・組合施行では不可)なお、第2種は1975年の法改正で導入されたもので、事業区域が広いと権利者も多くなり権利変換までに非常に時間がかかることから、事業者に土地収用の権限を与えることにしたもの。大阪の阿倍野が適用第1号です。

地区再開発事業

都市再開発方針によって計画的な再開発が必要とされた市街地等で、敷地等の共同化による公共施設又は公共駐車場の計画的整備に資することとなる建築物及びその敷地の一体的整備を行う再開発事業を地区再開発事業といいます。制度としては、当該事業について補助が得られます。

災害復興市街地再開発事業

阪神・淡路大震災による被災市街地の早期復興と被災者の生活再建を図りかつ災害に強いまちづくりを実現するため、被災市街地復興特別措置法(平成7年法律第14号)5条1項に規定する被災市街地復興推進地域等において、市区町村が策定する復興に関する計画に従い実施される市街地再開発事業。 具体には補助対象の拡充措置がなされています。その内容は、5分の2非常災害時補助率の適合や地区施設の一部を補助対象に追加するといったものなどです。